Ristrutturazione del debito familiare

VADEMECUM PER LA RISTRUTTURAZIONE DEL DEBITO SURROGA

Le norme vigenti consentono a tutti coloro che hanno contratto mutui per acquisto o costruzione della prima casa di trasferire ad altra banca, in grado di offrire migliori condizioni economiche, il finanziamento in corso. In questo caso si parla di “SURROGA”.

Capita spesso però che le famiglie numerose, e non solo queste, oltre al mutuo per l’acquisto o la costruzione della prima casa, finanzino anche l’acquisto dell’auto (che non può essere un’utilitaria) ed altre spese di casa, ragion per cui è facile venire a trovarsi in una situazione debitoria pesante la quale, pur permettendo di sperimentare l’azione costante della Divina Provvidenza, causa un notevole peggioramento della qualità di vita.

In questo caso è possibile richiedere un mutuo di importo maggiore (SOSTITUZIONE + LIQUIDITA’) che azzeri tutte le passività in un unico debito con un’unica rata di importo sostenibile.

Preciso poi che il credito al consumo ha tassi altissimi,  non inferiori al 8 – 9 % e che le offerte commerciali pubblicizzate con tasso “0” portano comprese nel prezzo di vendita l’importo degli interessi di rateizzazione.

In queste situazioni debitorie più complesse è sempre preferibile agire in anticipo; comunque dimostrare di esaminare a fondo la propria situazione e cercare una soluzione concreta è visto di buon occhio dal sistema bancario.

L’azione di ristrutturazione del debito può pertanto svolgersi in quattro fasi:

1°) FASE – controllare le condizioni applicate al mutuo attuale

  • % tasso interesse – Tipologia – tasso fisso o variabile – Se esiste un tetto massimo in caso di tasso variabile – Se esiste possibilità di passaggio da variabile a fisso o viceversa

2°) FASE – verificare le condizioni attualmente offerte

  • Verifica mediante siti internet dedicati
  • Compilare il “form” proposto e verificare le migliori condizioni offerte al momento. Provare tutte le possibilità: con tasso fisso – con tasso variabile – con tasso variabile e tetto massimo
  • Annotare le banche con le quali richiedere contatto o inviare direttamente la richiesta e normalmente (a me è andata così) sarete richiamati per fissare un appuntamento presso la filiale più vicina.

1° SUGGERIMENTO (SULLA SCELTA DELLA BANCA) – LE BANCHE ON-LINE POSSONO ANDAR BENE PER CHI DISPONE DI BUONA LIQUIDITA’. NORMALMENTE LE FAMIGLIE NUMEROSE, SALVO CASI PARTICOLARI, HANNO A CHE FARE CON TANTE DIFFICOLTA’ ECONOMICHE PER CUI E’ BENE INTRATTENERE UN RAPPORTO BANCARIO CON UNA BANCA TRADIZIONALE ALLA QUALE E’ POSSIBILE RIVOLGERSI PERSONALMENTE PER OGNI NECESSITA’ CHE DOVESSERO SORGERE NEL TEMPO.

3°) FASE  Analisi patrimoniale – individuazione del nuovo finanziamento

E’ possibile utilizzare il foglio di calcolo allegato suddiviso in tre parti:-

  • Situazione patrimoniale ad una data (i valori degli immobili sono indicativi)
  • Dettaglio del debito
  • Entrate nette e DETERMINAZIONE DELLA RATA MASSIMA SOSTENIBILE

Per un corretto utilizzo del foglio di calcolo, vedere l’esempio riportato. Da ricordare che tutte le celle colorate contengono formule di calcolo per cui se si scrive in tali celle si cancella formula e non funziona più nulla.

2° SUGGERIMENTO (SUL RIPORTO DEI DEBITI) – IN PRESENZA DI PIU’ RATEIZZAZIONI COMMERCIALI  STIPULATE CON FINANZIARIE, NON OMETTERE NULLA MA INDICARLE TUTTE IN QUANTO LE BANCHE VEDONO TUTTO ATTRAVERSO LA “CENTRALE RISCHI”.

Le finanziarie non sempre consegnano piani di ammortamento per cui in mancanza, o si inoltra richiesta alle finanziarie stesse oppure si esegue un calcolo di massima utilizzando i siti internet specifici: si immette l’importo finanziato, il numero di rate e un tasso interesse approssimativo; il successivo passo “calcola” dimostra se la rata mensile si avvicina a quella effettivamente pagata ed eventualmente ricalcolare il tutto modificando in + o in – la % di interesse fino a quando la quota mensile non corrisponde a quella effettivamente pagata (salvo qualche centesimo di differenza). L’ultima colonna mostra il debito residuo dopo il pagamento di ciascuna rata pertanto, conoscendo il numero di rate pagato, è facile individuare quanti soldi occorre ridare in corrispondenza dell’ultimo pagamento effettuato, per estinguere in via anticipata il finanziamento

3° SUGGERIMENTO (SUL RIPORTO DELLE ENTRATE) – NORMALMENTE LE FAMIGLIE NUMEROSE BENEFICIANO DI ASSEGNI FAMILIARI, CHE FANNO PARTE DEL NETTO MENSILE, MA CHE CESSANO AL 21° ANNO DI VITA DEL FIGLIO (NUCLEI CON OLTRE TRE FIGLI – ALTRIMENTI CESSANO A 18 ANNI) PER CUI QUANDO SERVONO RISORSE PER LA SCUOLA (UNIVERSITA’ / FORMAZIONE) IL NETTO PERCEPITO CALA IN MANIERA SENSIBILE. PER QUESTA RAGIONE ANCHE SE LA SOGLIA RACCOMANDATA PER LA RATA DI RIMBORSO NON DEVE SUPERARE IL 30% DEI NETTI PERCEPITI, E’ PREFERIBILE SCENDERE ALMENO AL 25% ALLUNGANDO MAGARI, LA DURATA DEL MUTUO.

GARANZIE IPOTECARIE – ASSICURATIVE E RATING

Posto quanto detto fin qui, è opportuno ricordare che normalmente viene finanziato fino al 80% del valore dell’immobile; questo valore è determinato da apposita perizia di stima redatta da professionisti abilitati. La percentuale di spread (%) che applica la banca subisce quindi variazioni anche in funzione del rapporto valore bene/importo mutuo (per esempio se l’importo del mutuo non supera il 50% del valore della casa è possibile ottenere un tasso migliore). In abbinamento al mutuo è ormai prassi consolidata far stipulare al contraente, idonea polizza assicurativa “caso morte e/o altri rischi – perdita lavoro ecc”. Di fatto queste polizze ricercano e/o rappresentano un ulteriore margine di guadagno per la banca e comunque sono una buona forma di garanzia per il contraente e i suoi familiari.

Il rating è infine la valutazione finale che attribuisce la banca al potenziale cliente in base a tutti i dati forniti e disponibili: migliore è il rating e migliori saranno le condizioni di mutuo alle quali si può accedere. Praticamente .. coloro che oltre agli immobili e alle entrate determinabili, hanno un pò di soldi da parte potranno avere mutui a tassi migliori.

4° SUGGERIMENTO (SULLA SCELTA DEL TASSO) – FISSO O VARIABILE??? …. AI POSTERI L’ARDUA SENTENZA? SIAMO STORICAMENTE A LIVELLI MINIMI. VEDERE IN INTERNET I SITI “EURIBOR” ED “”EURIRS” OGGI.  A QUESTI SI AGGIUNGE LO SPREAD CHE RICHIEDE LA BANCA (%). I TASSI VARIABILI SONO SEMPRE PIU’ BASSI MA POSSONO POI SALIRE (NON E’ IL CASO DI QUESTI ANNI). IL FISSO RIMANE FISSO PER SEMPRE ANCHE SE IL MUTUO E’ TRENTENNALE E DATO CHE 30 ANNI SONO LUNGHISSIMI BLOCCARE PER SEMPRE I TASSI FISSI CHE SONO AI MINIMI STORICI, PRESERVA DA EVENTUALI OSCILLAZIONI E SORPRESE DEL FUTURO; IO IN QUESTO MOMENTO STORICO OPTEREI PER IL TASSO FISSO … MA LA COSA PIU’ IMPORTANTE PER UNA MIGLIORE QUALITA’ DI VITA E’ CHE LA RATA SIA SOSTENIBILE.

Altro chiarimento importante: l’ipoteca è una garanzia ineludibile ma il finanziamento viene concesso non per il valore dell’immobile, ma per la capacità di far fronte al pagamento delle rate.

4°) FASE – Preparazione della pratica e consegna alla banca o alle banche individuate

  • Compilare e stampare la lettera secondo il format allegato (ognuno può modificarla come crede meglio)
  • Stampare i tre fogli di calcolo
  • Fotocopiare l’ultimo modello 730 / UNICO presentato
  • Fotocopiare l’ultimo cedolino paga dei percettori di reddito
  • Fotocopiare i propri documenti di identità e codici fiscali
  • CONSEGNARE ALLA BANCA O BANCHE individuate, il plico come sopra predisposto

Non prendersela troppo se si è rifiutati …. Già vista questa storia!! …. Provare con un’altra banca!!

Auguri e buon lavoro, Paolo Moroni

01 maggio 2015

FAC-SIMILE LETTERA DI RICHIESTA A BANCA 

Famiglia: ………………………………..

Via …………………………………………

Città ………………………………………

Tel.  …………………..

e-mail: …. famiglia@gmail.com

Spett.le BANCA _______________________

Filiale ________________________________

Alla c.a. del  Direttore di Filiale

OGGETTO:- Valutazione riorganizzazione finanziaria familiare – richiesta finanziamento

A seguito delle valutazioni effettuate negli ultimi tempi e con lo scopo di procedere ad una completa riorganizzazione della nostra gestione finanziaria familiare,  si espone la situazione  aggiornata e si richiede, se di interesse, un Vostra proposta in merito che a nostro avviso  potrebbe basarsi su:-

  • Finanziamento Ipotecario cointestato di €  000 (nuovo / surroga + liquidità / rinegoziazione)  durata 20 anni rimborso mensile tasso fisso + garanzia assicurativa collegata
  • C/C cointestato con domiciliazione stipendi ed utenze + carta credito e bancomat
  • Estinzione di tutte le posizioni debitorie aperte presso altri Istituti di credito

Si allega alla presente richiesta la seguente documentazione:-

  • Situazione patrimoniale alla data del ……..……
  • Dettaglio debiti alla data del ………….
  • Dettaglio entrate e calcolo fabbisogno finanziario
  • Copia ultimo modello 730 / UNICO P.F. presentato
  • Copia cedolini paga ultimo stipendio
  • Copia documenti identità e codici fiscali

Fiduciosi nella benevola accoglienza della presente e In attesa di Vostro riscontro, porgiamo i nostri più

Cordiali saluti

I  CONIUGI

____________________

____________________

Luogo ………………………………………..  Data  ………………….

I fogli di calcolo riportati di seguito sono disponibili (gratuitamente) in formato excel e open office.

Famiglia:
Indirizzo:
Recapiti telefonici / mail:
         
Situazione patrimoniale alla data del  xx/xx/xxxx
ATTIVO
IMMOBILIZZAZIONI (somma valori IM1+IM2+IM3) 0,00
N. BREVE DESCRIZIONE VALORE STIMATO
IM1 Abitazione:  Edificio di civile abitazione in via ….
IM2 Eventuali altri immobili (Terreni e/o fabbricati):
IM3 Eventuali altri immobili (Terreni e/o fabbricati):
aggiungere eventuali altre righe per altri immobili posseduti
ATTIVO CIRCOLANTE (somma valori AT1+AT2+AT3) 0,00
N. BANCA DISPONIBILITA’
AT1 Descrizione rapporto (c/c saldo attivo):
AT2 Descrizione rapporto (depositi):
AT2 Altre disponibilità o crediti:
aggiungere eventuali altre righe per altre disponibilità
TOTALE ATTIVO (immobilizzazioni + attivo circolante) 0,00
PASSIVO
DEBITI  (somma DE1+DE2+DE3+DE4+DE5) 0,00
N. BREVE DESCRIZIONE Residuo debito
DE1 Mutuo prima casa:
DE2 Debito al consumo (acquisti a rate):
DE3 Scoperti di conto (fido):
DE4 Utilizzo carta di debito:
DE5 Altri debiti:
aggiungere eventuali altre righe per altri debiti verso banche
TOTALE PASSIVO (totale dei debiti) 0,00
PATRIMONIO NETTO (totale attivo – totale passivo) 0,00
Famiglia:  
Indirizzo:  
Recapiti telefonici / mail:  
                     
Dettaglio debiti alla data del xx/xx/xxxx
A) DEBITI A MEDIO / LUNGO TERMINE 0,00
ISTITUTO DI CREDITO TIPOLOGIA SPESA FINANZIATA IMPORTO ORIGINARIO INIZIO TERMINE RATE MENSILI IMPORTO RATA MENSILE RATE RESIDUE IMPORTO RESIDUO % INT
BANCA X MUTUO 1° CASA Acquisto costruzione prima casa    
BANCA X    
FINANZIAR X    
Questo totale rata mensile non deve superare il 30% delle entrate nette mensili – se supera questa percentuale occorre procedere con una rinegoziazione del debito (allungare durata e migliori condizioni) 0,00
B) DEBITI A BREVE TERMINE 0,00
ISTITUTO DI CREDITO / ALTRO TIPOLOGIA SPESA FINANZIATA FIDO ACCORDATO INIZIO SCADENZA DEBITO UTILIZZATO % INT
BANCA X SCOPERTO DI CONTO (Fido) Gestione familiare revoca  
BANCA X Carta di debito Gestione familiare revoca  
 
TOTALE DEBITI (Debiti a medio/Lungo termini + Debiti a breve termine) 0,00
Famiglia:
Indirizzo:
Recapiti telefonici / mail:
A) ENTRATE NETTE E DETERMINAZIONE IMPORTO MASSIMO DELLA RATA MENSILE DI RIMBORSO FINANZIAMENTO
Fonti base di calcolo netti 13a 14a totali anno
Stipendi netti – padre stipendio netto mese *12+(13a  / 14a) 0,00
Stipendi netti – madre (P.t. 50%) stipendio netto mese *12+(13a / 14a) 0,00
TOTALE ANNUO DELLE ENTRATE NETTE 0,00
MEDIA DELLE ENTRATE NETTE MENSILI 0,00
IMPORTO MASSIMO SOSTENIBILE PER RATE FINANZIAMENTI 0,00
B) SVILUPPO RINEGOZIAZIONE DEL DEBITO CON NUOVO MUTUO (SOSTITUZIONE + LIQUIDITA’)
DEBITO DA RINEGOZIARE IMPORTO DEBITI A MEDIO / LUNGO TERMINE 0,00
IMPORTO DEBITI A BREVE TERMINE 0,00
TOTALE DEBITO DA RINEGOZIARE 0,00
FINANZIAMENTO ESEMPIO: ANNI 20 – RATE N. 240 – TASSO 3% FISSO  
IMPORTO DELLA RATA MENSILE  
LIQUIDITA’ DA ACCANTONARE 0,00
Per il calcolo finanziamento utilizzare le pagine internet digitando: calcolo piano di ammortamento
Siti dedicati all’argomento
DOCUMENTAZIONE DA CONSEGNARE
             
Lettera richiesta (vedi facsimile in word)        
Copia ultimo modello 730 o modello UNICO P.F.      
Copia ultimo cedolino paga (padre e madre)        
Copia carta identità e codice fiscale (padre e madre)      
Stampa di questi tre fogli compilati in maniera corretta (formato .xls):
  Situazione patrimoniale        
  Dettaglio debiti          
  Entrate e calcolo fabbisogno finanziario e sviluppo piano
             
 
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